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【资讯】2012保障房扩内需促发展一肩两头挑

发布时间:2020-10-17 01:37:49 阅读: 来源:壁灯厂家

2012保障房 扩内需促发展一肩两头挑

3600万套保障性安居工程建设,规模空前。  让人民生活得舒心、安心、放心,对未来有信心;5年建保障房3600万套。这是2011年年初国务院总理温家宝在与网友在线交流时的郑重表态。  有专家指出,大规模实施保障性安居工程,是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径,也是扩大内需的关键一环。业界人士指出,保障房建设可谓“一肩挑两头”。  据统计,2011年保障房开工量达1000万套,2012年的开工规模也将不低于700万套。  对于房地产开发企业来说,保障房建设意味着一个新的业务增长点;对地方政府而言,保障房建设同样是经济增长的“大蛋糕”。  《每日经济新闻》记者获悉,保障房建设伴随着巨大的投资。2011年,建设1000万套保障性安居工程共需资金约1.3万亿元。这部分投资不仅拉动地方经济增长,同时还将成为重要的民生工程。  按照规划,到“十二五”末期,20%的住房群体将被保障房覆盖,而在一些大城市,这一覆盖面还将有所扩大。  “十二五”期间将建3600万套  自上世纪末房改以来,不少地方政府着力推进商品房建设,却无意间忽略了保障房,让大量中低收入群体缺乏住房保障。  业界人士告诉《每日经济新闻》记者,随着国家一系列关于保障房的政策出台,这一现状正在改变。  按保障房每套60平方米~80平方米计算,1000万套保障房的总面积将达到6亿~8亿平方米,几乎相当于全国商品房一年的销售量。  事实上,更加巨大的保障房规模正在逐年释放。按照规划,“十二五”期间,我国将建设3600万套保障房,建成后将覆盖20%的城市住房群体。  中国指数研究院副院长陈晟表示,这只是“保底”规模,在一些特大城市,这一比例还将有所扩大。  对地方政府而言,在楼市调控、商品房成交不振的大背景下,保障房投资的补位正在拉动当地投资,维持经济增速。  保障房建设带来的投资无疑是巨大的。业界估算,“十二五”期间保障房直接投资将接近5万亿元,加上各项配套设施建设,这一过程将为各地政府和企业带来一块 “大蛋糕”。据华远地产董事长任志强测算,算上土地开发成本、征地拆迁成本、市政交通配套成本、教育、医疗配套的成本等,保障房的实际投资额将在现有基础上翻一倍。  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向《每日经济新闻》记者表示,我国房地产投资结构正在发生变化,“在商品房投资热情退却的同时,保障房正在成为拉动投资的主力。”  面临结构性资金压力  2011年6月,发改委发文,明确允许地方发行企业债融资建保障房,继续给地方政府开辟保障房建设的“财路”。  据《每日经济新闻》记者了解,不少地方已经开始利用这一平台,实现保障房的多渠道融资。在一些地方,保障房日渐成为重要的融资工具。  最早开始大规模建设保障房的重庆,规定其公租房和廉租房租金可结合通胀水平予以调整,并可在5年后出售给租房者。郑州、江苏等地也鼓励大企业承建公租房。  保障房建设的“重庆模式”不仅提高了企业的积极性,同时也得到了当地商业银行的青睐。据悉,包括北京、上海在内的不少城市纷纷仿效。  重庆市市长黄奇帆说,重庆的公租房能够完全平衡好建设资金。目前,中央补助和市级财政已先期投入230多亿元,撬动了社会投入250多亿元,2011年到2012年开工项目所需的600多亿元也已基本筹措到位。  按照规定,保障房项目投资的最低资本金比例为20%。即在完成各项审批的基础上,只有项目建设资金的到位率达到20%,才可办理保障房开工手续。  但要实现竣工,剩余的80%资金就必须到位。这意味着,保障房投资的“大头”将集中在“建设年”,而非“开工年”。  事实上,保障房资金压力也呈现“结构性”特征。陈晟向《每日经济新闻》记者表示,在5种保障房类型中,经济适用房、限价房和棚户区改造住房等“产权式保障房”能够实现快速回款,资金压力不大;廉租房和公租房的投资回报周期长,难以吸引社会资本,资金压力不小。  北京中原地产三级市场研究总监张大伟向《每日经济新闻》记者表示,政府真正需要承担的,是廉租房和公租房的建设。  着力吸引社会资本  我国政府曾多次表态,要增加政府投入,加大金融支持;同时拓宽融资渠道,通过创新经营模式吸引社会资金进入保障房特别是公租房建设领域。  据《每日经济新闻》记者了解,伴随保障房建设进程日渐深入,社会资本融资也获得了突破。  据研究机构测算,建设1000万套保障性安居工程需要的1.3万亿投资中,8000多亿元将来自社会,占比高达六成。  企业承建是社会机构建设保障房的重要方面。据悉,当前企业建设保障房的方式主要是配建,即在商品房开发中配建一定比例的保障房。即便保障房利润相对不高,但除不少国企外,类似万科这样的民企也越来越多地投入其中。  对此,北京天则经济研究所建议,政府在土地出让中让利,吸引开发企业和其他机构的进入:对于保障房建设,在土地使用上给予不同程度的优惠,从全成本的角度来讲,相当于政府用土地价格的折让作为向保障性住房提供的补贴。  据《每日经济新闻》记者了解,在万科与河北省住房和城乡建设厅签署的协议中,后者承诺在土地出让中给予优惠。  金融机构融资也是重要方面。在政府主导的融资类型中,不少人士建议,加大住房公积金融资的规模。此外,部分地方政府正在考虑建立的房地产信托基金 (REITs)为保障房融资,也可适度尝试并推广。  北京天则经济研究所学术委员会主席张曙光向《每日经济新闻》记者表示,就股权性融资而言,非产权性质保障性住房与基础设施类似,都具有一次性投资大、运营期收益稳定但无暴利等特点。  张曙光认为,保障房融资可采用BOT(建设-经营-移交)/TOT(移交-经营-移交)、融资租赁等模式,潜在投资人可以是各种社会保险基金、各种退休共同基金、商业保险基金和股权投资基金(PE)等。  他还认为,保障房建设主体也可以通过资本市场进行债务融资,一般是以现金流(包括租金收入及政府承诺的补贴支持)为担保发行债券或信托计划。其优点是在解决融资问题的同时,为一般市民提供了投资机会,也为资本流动性提供了出口,有助于缓解通胀压力。

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